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【宅地建物取引業（宅建業）とは】

　宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事又は国土交通大臣の免許を受ける必要があります。
　宅地建物取引業とは、一般的に、不特定多数を相手方として、土地・建物の売買行為等を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為を言います。

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【宅建業の免許の種類】

　宅建業免許は、個人または法人が受けることができ、「国土交通大臣免許」「都道府県知事免許」の２種類の免許に区分されます。

〈国土交通大臣免許〉

　「国土交通大臣免許」とは、２つ以上の都道府県の区域内にわたり、宅建業を営むための事務所が設置されている場合を言います。

〈都道府県知事免許〉

　「都道府県知事免許」とは、１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置して宅建業を営む場合を言います。

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　　※宅建業免許は、その個人または法人に対して交付されるものであり、相続、譲渡、売買の対象にはなりま

　　　せん。
　　※他県の支店を増減した場合、大臣免許から知事免許へ、または知事免許から大臣免許への宅建業免許替え

　　　が必要となるケースもあります。

 

【宅建業の免許を取得するための要件】

　宅建業免許を取得するためには、その前提として以下の要件をすべて満たす必要があります。要件を一つでも満たすことが出来ない場合、宅建業免許を受けることが出来ませんのでご注意下さい。

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１　免許申請者

　宅建業免許申請者は、個人または法人です。個人の代表者または法人の代表取締役が宅建業免許申請者として申請を行います。法人の場合は、定款の目的に「宅建業を営む旨」の事項が定められていることが必要になります。具体的には、定款の目的に「宅地建物取引業」「宅地または建物の売買、交換、または貸借の代理、媒介」等が記載されていることが必要です。このような記載がない場合、宅建業免許を申請する前提として定款の目的変更が必要となります。

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２　欠格要件に該当しない

　個人・法人において以下の事由に該当する場合、宅建業免許を受けることが出来ません。
代表者、法人の役員、専任の宅地建物取引主任者についても次の欠格要件に該当しないことが必要となります。

　①宅建業免許を不正に取得したことがある。

　②不正行為により宅建業免許を取り消されたことがある。

　③禁錮以上の刑、宅建業法違反などにより罰金の刑に処せられたことがある。

　④宅建業に関して、不正又は著しく不当な行為をしたことがある。

　⑤成年被後見人、被保佐人又は破産手続きの開始決定を受けたことがある。

　⑥事務所に専任の取引主任者を設置していない。

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３　事務所の要件

　宅建業免許を受けるには、事務所を設けなければなりません。事務所は、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ他業者や個人の生活部分からの独立性が保たれていることが必要となります。テント張り、ホテル、一部屋を共同使用している場合等は、宅建業の事務所として認められていません。ただし、独立性が保たれている（固定式のパーテーションなどによって仕切られ、原則として他の事務所部分を通らずに当該事務所に直接入ることができる場合等）場合に限り、宅建業の事務所として認められています。

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４　常勤の代表者

　代表者は原則、事務所に常駐していなければなりません。法人においては、代表者が常駐できない場合、政令で定める使用人（代表者からの委任を受け、宅建業法上の事務所の代表として契約締結権限等を有する者）を常勤としておく必要があります。但し個人においては、代表者は必ず主たる事務所に常駐しなければなりません。
※「政令使用人」とは支店でいう支配人や支店長のことを言います。

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５　専任の取引主任者

　それぞれの事務所には、宅建業の従事者（代表者を含む）５名に対して１名以上の割合で、有効な取引主任者証を持つ取引主任者を専任として設置することが義務付けられています。

　「専任取引主任者」には「常勤性」と「専従性」が要求され、他の法人の役員を兼ねたり、会社員や公務員など他の職業に従事したりすることは原則認められていません。また、通常の方法では通勤できないような場所に住んでいる場合も「専任」とはみなされません。
※取引主任者とは、宅地建物取引士の試験に合格し、実務経験（または講習）もあり、その資格登録後、主任者

　証の交付を受けた方を言います。

６　営業保証金の供託又は保証協会への加入

　営業を開始するためには、宅建業免許取得後に営業保証金の供託または保証協会への加入のいずれかの手続を行ない、免許日から３か月以内に所定の届出をして、宅建業免許証を受領しなければなりません。この手続きをせずに期日を経過すると、宅建業免許が取り消されてしまいます。また、手続きをせずに営業を行った場合、刑罰の対象となります。具体的には以下の①及び②のいずれかの手続きを取る必要があります。

 

①営業保証金の供託

　営業保証金１０００万円を法務局に供託しなければなりません。

　本店（主たる事務所）１，０００万円

　支店（従たる事務所）１店舗につき５００万円

 

②保証協会への加入

　「保証協会」は国土交通省から指定を受けた公益法人で、宅建業に関して、苦情の解決、従事者への研修、取引により生じた債権の弁済、債務の保証を業務としており、ハトのマークの「全国宅地建物取引業保証協会」とウサギのマークの「不動産保証協会」の２つがあります。「協会」は、いずれか１つの団体しか加入出来ず、２つの協会に加入することは出来ません。
　また、保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付すれば、営業保証金を法務局に供託する必要はありません。弁済業務保証金分担金については、下記のとおりになります。

　実際は、営業保証金の供託がなされる場合は少なく、保証協会に加入することが通常となっております。

　本店（主たる事務所）６０万円

　支店（従たる事務所）１店舗につき３０万円